공공임대주택 분양전환
공공임대주택 분양전환
10년공공임대분양전환
5년ㆍ10년 공공임대주택은 임대의무기간이 지나면 승인을 받아 분양전환할 수 있고, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선분양전환받을 수 있습니다.
공공임대주택 분양전환 개관
공공임대주택 분양전환 개념 및 대상
공공임대주택 분양전환은 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말합니다.
<공공임대 분양전환 자격>
전용 85㎡이하 - 분양전환당시 거주하는 무주택세대주
전용 85㎡초과 - 분양전환당시 거주자
공공임대주택 분양전환의 시기
공공임대주택 분양전환 5년·10년 공공건설임대주택 등은 임대의무기간이 경과된 후에 분양전환할 수 있습니다.
다만, 다음과 같은 경우에는 임대주택을 임대의무기간의 만료 전이라도 분양전환할 수 있습니다 (분납임대주택의 경우는 제외)(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항).
시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
임대사업자가 부도, 파산 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 분양전환의 허가 또는 승인을 받은 경우
<공공임대 분양전환 허가 승인 관할>
① 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택 - 국토교통부장관의 허가
② 위 ① 외의 공공건설임대주택 - 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 승인
③ 위 ① 및 ② 외의 임대주택 - 해당 임대 주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
임대사업자와 임차인이 임대의무기간의 2분의 1이 지난 5년·10년 건설주택 및 매입임대주택에 대하여 분양전환하기로 합의하고, 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외)한 후 분양전환하는 경우(「임대주택법」 제21조제1항, 제2항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호)
√ 이 경우 공공건설임대주택은 아래에 해당하는 입주자(임차인)에게만 분양전환해야 합니다.
국민주택기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위해 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한함)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우
공공임대주택 분양전환가격의 산정
공공임대주택 분양전환가격 산정기준
공공임대주택 분양전환 가격의 산정기준은 다음의 경우를 제외하고는 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에 따릅니다(「임대주택 시행령」 제13조제5항).
국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85㎡를 초과하는 주택
국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85㎡ 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택
국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85㎡를 초과하는 주택
공공임대주택 분양전환가격의 산정기준은 다음과 같습니다(「임대주택법 시행규칙」 제9조제1항 본문 및 별표 1).
<공공임대 분양전환가격의 산정>
임대의무기간이 10년인 경우
감정평가금액을 초과할 수 없음
임대의무기간이 5년인 경우
(건설원가 + 감정평가금액) / 2 로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없음
공공임대주택 분양전환의 절차
주택소유여부 확인
공공건설임대주택의 임대사업자는 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우 및 공공건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우에 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 주택소유여부를 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제12조제2항, 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2).
공공임대 분양전환 승인 신청
분양전환 승인 신청자는 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출합니다(「임대주택법 시행규칙」 제13조제1항 및 별지 제13호서식).
<공공임대 분양전환신청서류>
임대사업자
① 분양전환 승인신청서
② 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단
③ 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류
④ 분양전환가격 산정의 근거서류
⑤ 특별수선충당금 적립통장 사본
⑥ 하자보수보증금 예치증서
임차인 (임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의)
위의 ①, ②, ③, ④
임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면, ②서류를 제출하지 않아도 됩니다(「임대주택법 시행규칙」 제13조제3항).
임대사업자가 부도, 파산 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 분양전환의 허가 또는 승인을 받은 경우
<공공임대 분양허가 승인 관할>
① 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택 - 국토교통부장관의 허가
② 위 ① 외의 공공건설임대주택 -특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 승인
③ 위 ① 및 ② 외의 임대주택 -해당 임대 주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
입주자 모집 공고 또는 임대차계약서에 분양전환 시기 및 분양전환가격의 산정 기준을 명기한 경우
임차인 총수(總數)의 3분의 2 이상과 분양전환가격, 하자보수범위 등에 관하여 합의한 경우
공공임대주택 분양전환 신고
임대사업자는 공공임대주택 분양전환계약일 10일 전까지 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출합니다(「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호, 「임대주택법 시행규칙」 제8조 및 별지 제11호서식).
임대주택 분양전환 신고서
표준임대차계약서 사본
분양전환가격 산정의 근거서류
특별수선충당금 적립통장 사본
하자보수보증금 예치증서
공공임대주택 우선분양전환의 절차
공공임대주택 우선분양전환의 대상
임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음의 임차인에게 우선하여 분양전환해야 합니다(「임대주택법」 제21조제1항 및 「주택법」 제16조).
입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거준한 무주택자인 임차인
선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 입주요건에 따른 입주자보다 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 입주자에게 우선하여 분양전환할 수 있습니다(「임대주택법」 제21조제2항)
임대사업자의 부도등[6개월을 초과하여 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우에는 6개월의 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 않은 경우에 한함(「임대주택법」 제2조제7호나목 및 「임대주택법 시행령」 제3조제1호)]
파산
전용면적 85㎡를 초과하는 주택(「임대주택법 시행령」 제22조제1항)
공공임대주택 우선분양전환의 승인 신청
임대사업자
임대사업자(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사는 제외)가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 시장·군수·구청장에게 다음의 서류를 제출하여 신청합니다(「임대주택법」 제21조제3항, 「임대주택법 시행규칙」 제13조제1항 및 별지 제13호서식).
① 분양전환 승인신청서
임대사업자가 분양전환승인을 받은 후 입주자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있습니다(「임대주택법」 제21조제7항).
제3자에게 매각하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우, 임대사업자는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제13조제5항).
입주자 또는 임차인 대표회의
입주자(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의)는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있습니다(「임대주택법」 제21조제5항, 「임대주택법 시행령」 제3조제2항 및 제22조제2항).
임차인이 분양전환승인을 받은 후 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않으면, 임차인은 임대사업자에게 승인받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있습니다(「임대주택법」 제21조제8항).