임대세금

인쇄체크 종합부동산세  

 

종합부동산세의 계산

 

과세표준

 

종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 다음의 계산식을 통해 나온 금액으로 합니다(「종합부동산세법」 제8조제1항 및 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).

 

√ (주택의 공시가격을 합산한 금액 – 6억원) × 공정시장가액비율(80%)

 

종합부동산세의 세율

 

종합부동산세는 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(「종합부동산세법」 제9조제1항).

 

과세표준	세율
6억원 이하	1천분의 5
6억원 초과 12억원 이하	300만원 + (6억원 초과 금액의 1천분의 7.5)
12억원 초과 50억원 이하	750만원 + (12억원 초과 금액의 1천분의 10)
50억원 초과 94억원 이하	4천550만원 + (50억원 초과 금액의 1천분의 15)
94억원 초과	1억1천150만원 + (94억원 초과 금액의 1천분의 15)

합산배제 대상 주택

 

주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 과세기준일 현재 임대를 하거나 소유를 하고 있는 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택은 종합부동산세의 과세표준 계산 시 합산이 배제됩니다(「종합부동산세법」 제8조제2항제1호, 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제2호, 제3호 및 제6호).

 

매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 갖춘 주택

 

√ 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우 3억원] 이하일 것

 

√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 

임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택

 

√ 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

 

√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 

미분양주택 중 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택

 

√ 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

 

√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

 

√ 수도권 밖의 지역에 위치할 것

 

√ 미분양 매입임대주택이 5호 이상일 것[매입임대주택이 5호 이상이거나 임대사업자가 임대하고 있던 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(임대사업자가 임대하고 있던 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시광역시 또는 도 안에 있는 경우로 한정)]

 

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종합소득세의 계산

 

과세대상

 

주택임대업으로 발생하는 소득은 사업소득으로 소득세의 과세대상이 됩니다(「소득세법」 제19조제1항제12호).

 

면세대상

 

다음에 해당하는 소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않습니다(「소득세법」 제12조제2호나목).

 

√ 사업소득 중 1개의 주택을 소유하는 사람의 주택임대소득(기준시가 9억원을 초과하는 주택 및 국외 소재 주택의 임대소득 제외)

 

√ 해당 과세기간에 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득(2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)

 

과세표준

 

종합소득에 대한 과세표준은 사업소득금액의 합계액에서 기본공제 및 특별공제 등의 소득공제를 적용한 금액을 말합니다(「소득세법」 제14조제2항, 제50조부터 제52조까지).

 

소득세율

 

거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득 과세표준에 다음의 세율을 적용해 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(「소득세법」 제55조제1항).

 

√ 산출세액 = 과세표준(소득금액 – 소득공제) × 세율

 

종합소득과세표준(소득금액)	세  율
1천200만원 이하	과세표준의 100분의 6
1천200만원 초과 4천600만원 이하	72만원 + (1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15)
4천600만원 초과 8천800만원 이하	582만원 + (4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24)
8천800만원 초과 1억5천만원 이하	1천590만원 + (8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)
1억5천만원 초과	3천760만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 100분의 38)

종합소득세의 감면

 

주택임대사업자가 임대주택으로 등록한 매입임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 3호 이상 임대하는 경우에는 2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 100분의 20(임대주택 중 준공공임대주택의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제96조제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제96조제2항).

 

국민주택규모의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함)일 것

 

주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 3억원을 초과하지 않을 것

 

소득세를 감면받은 내국인이 3호 이상의 임대주택을 5년(준공공임대주택의 경우에는 8년) 이상 임대하지 않는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세로 납부해야 합니다(「조세특례제한법」 제96조제2항).

 

※ 주택임대사업자는 세금 신고와 함께 사업장 현황신고도 해야 합니다. 사업장 현황신고에 대한 더 자세한 사항은 < 소상공인 및 전통시장 지원 ㅡ 소상공인의 창업 후 운영 ㅡ 창업실행 ㅡ 세금의 납부 > 에서 확인할 수 있습니다.

 

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양도소득세의 계산

 

양도소득금액

 

양도소득금액은 다음과 같이 계산합니다(「소득세법」 제95조제1항).

 

√ [양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 함) 필요경비] 장기보유 특별공제액

 

장기보유 특별공제액

 

장기보유 특별공제액은 다음과 같이 계산합니다(「소득세법」 제95조제2항).

 

√ 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차액 × 보유기간별 공제율

 

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

 

거주자 또는 비거주자가 주택을 매입하여 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 계산합니다(「조세특례제한법」 제97조의4제1항).

 

보유 기간	공제율	매입임대주택(장기임대) / 준공공임대주택	특별공제율
3년 이상 4년 이하	10%	3년 이상 4년 이하	10%
4년 이상 5년 이하	12%	4년 이상 5년 이하	12%
5년 이상 6년 이하	15%	5년 이상 6년 이하	15%
6년 이상 7년 이하	18%	6년 이상 7년 이하	20%
7년 이상 8년 이하	21%	7년 이상 8년 이하	25%
8년 이상 9년 이하	24%	8년 이상 9년 이하	30%
9년 이상 10년 이하	27%	9년 이상 10년 이하	35%
10년 이상	30%	10년 이상	40% / 60%

준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면

 

거주자가 주택을 준공공임대주택으로 등록하여 다음에 해당하는 요건을 모두 충족하는 경우 준공공임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 50%의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 본문).

 

8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

 

임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

 

다만, 준공공임대주택을 10년 이상 계속해 임대한 후 양도하는 경우에는 60％의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 단서).

 

거주자가 다음의 요건을 모두 갖춘 준공공임대주택을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제1항).

 

2017년 12월 31일까지 매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록할 것

 

준공공임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 임대한 후 양도할 것

 

임대기간 중 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수할 것

 

양도소득세의 세액감면은 준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(「조세특례제한법」 제97조의3) 규정 및 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(「조세특례제한법」 제97조의4) 규정과 중복하여 적용하지 못합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제2항).

 

양도소득세의 세액감면을 받으려는 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 해야 합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제3항).

 

다주택자 중과배제 혜택

 

원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다(「소득세법」 제104조제4항제1호).

 

그러나 임대사업자 등록을 한 거주자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택에 대해서는 가산세율이 적용되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호).

 

매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 않는 주택

 

국민주택규모[1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하인 주택]의 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

 

미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 매입임대주택으로 수도권 밖의 지역에 소재하고 5년 이상 임대하였으며, 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하 등의 요건을 모두 갖춘 주택