점포 상가 계약전 확인사항

점포 상가 계약전 확인사항

 

점포계약 전 확인사항 상가건물확인사항 공인중개사확인사항서류

예비창업자는 점포를 계약하기 전 건축물대장, 토지대장, 부동산등기부 등을 통해 임차하려는 건물에 문제는 없는지 확인해야 합니다.

예비창업자가 임대차계약서를 작성하면 계약서에 기재된 대로 권리와 의무를 부담하므로 업종특약, 권리금, 주차장 이용 등 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해 꼼꼼히 확인해야 합니다.

임차인이 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청한 후, ③ 임대차계약서상에 확정일자까지 받으면 임대차보증금을 보호할 수 있는 대항력과 우선변제권 모두를 가지게 됩니다.

 

 

 점포계약 전 확인사항            

 

 상가건물에 대한 확인

 

건축물대장의 확인

 

개념

 

√ “건축물대장”이란 건축물의 소유·이용 상태를 나타내 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부를 말합니다.

 

 

상가건물을 임차하기 전 건축물대장을 통해 다음과 같은 내용을 확인해야 합니다.

 

√ 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지 여부

 

√ 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 통해 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지 여부

 

√ 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지 여부

 

 

토지대장의 확인

 

개념

 

√ “토지대장”이란 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부를 말합니다.

 

상가건물을 임차하기 전 토지대장을 통해 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

부동산등기부의 확인

 

개념

 

√ “부동산등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 부동산 등기정보자료를 「부동산등기규칙」에 따라 편성한 것을 말하며, 토지 등기부와 건물 등기부로 구분됩니다.

 

√ “등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다.

 

 

부동산등기부의 갑구를 통해 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

√ 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항

 

√ 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 설정 확인

 

 

부동산등기부의 을구를 통해 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

√ 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인

 

√ 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인

 

     ※ 건축물대장, 토지대장, 부동산등기부에 문제의 소지가 있음에도 제대로 확인하지 않고 임대차계약을 한 경우 문제가 발생하면 임차보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 임대차계약 전 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

     ※ '부동산종합공부'를 열람하면 건축물대장, 토지대장, 부동산등기부 등 부동산에 관한 종합정보를 확인할 수 있습니다. 

 

 점포계약              

 

 

 개념

 

“상가건물 임대차계약”이란 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다. 

 

 

 계약서 작성

 

임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다.

 

거래당사자의 인적 사항

 

물건의 표시

 

계약일

 

거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

 

물건의 인도일시

 

권리이전의 내용

 

계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

 

중개대상물확인·설명서 발급일자

 

그 밖의 약정내용

 

     ※ 임대차계약서를 작성하면 계약서에 기재된대로 권리와 의무를 부담하므로 신중해야 합니다. 특히 업종특약, 권리금, 주차장 이용 등 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해서는 꼼꼼히 확인한 후 임대인과 충분히 협의해 계약서에 기재합니다.

 

 개업공인중개사 이용 시 확인해야 할 서류

 

임대차계약 시 다음의 서류를 확인하고 보관하는 것이 좋습니다.

 

상가건물 임대차 계약서(「공인중개사법」 제26조제1항)

 

√ 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 거래당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제30조제1항).

 

√ 또한, 개업공인중개사가 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 등록관청은 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 개업공인중개사에게 업무 정지를 명할 수 있습니다.

 

중개대상물 확인·설명서

 

√ 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 달라 재산상의 손해가 발생한 경우 거래당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

√ 또한, 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 등록관청은 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 개업공인중개사에게 업무 정지를 명할 수 있습니다. 

 

 

개업공인중개사가 중개 사고에 대비하기 위해 보증보험 또는 공제조합에 가입하고 받은 공제증서

 

√ 개업공인중개사가 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우 개업공인중개사는 100만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.

 

√ 또한, 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있습니다.

 

 

 보증금 보호를 위한 조치            

 

 대항요건의 완비

 

개념

 

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

대항력 발생요건

 

임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

효력

 

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

 우선변제권

 

개념

 

“우선변제권”이란 임차인이 일정 요건을 갖출 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

우선변제권의 요건

 

① 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), ② 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다.

 

확정일자

 

“확정일자”란, 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 날짜를 말합니다(국세청 훈령 제2015호, 2013. 12. 7. 발령·시행) 제2조제3호].

 

신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항 및 제8조제2항 참조).

<출처 : 법제처 홈페이지>