건축물 증축ㆍ대수선 허가 또는 신고

건축물 증축ㆍ대수선 허가 또는 신고

 증축신고면적

 

주택을 증축ㆍ 대수선 하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 허가나 신고를 한 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
증축ㆍ 대수선 허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에 해당하면 증축ㆍ 대수선 허가가 취소될 수 있습니다.

   

 건축물 증축·대수선 허가                  

 

 건축물 증축·대수선의 허가

 

주택을 증축하거나 대수선하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).

 

 건축물 증축·대수선 허가 신청

 

신청절차 및 첨부서류

 

 축·대수선 허가를 받으려는 증축·대수선·용도변경 허가신청서에 다음의 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」 제11조제3항, 「건축법 시행령」 제9조제1항 본문, 「건축법 시행규칙」 제6조 및 별지 제1호의4서식).

 

1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류

 

2. 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있습니다.

 

3. 「건축법 시행규칙」 제5조에 따른 사전결정서(「건축법」 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당)

 

4. 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서(「건축법 시행규칙」 제14조제1항제2호나목의 서류는 제외하며, 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외). 다만, 「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당

 

5. 「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)

 

허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호서식)를 신청인에게 발급해야 합니다(「건축법 시행령」 제9조제2항 및 「건축법 시행규칙」 제8조제1항).

 

위반 시 제재

 

이를 위반해서 ① 도시지역에서 건축물을 건축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처해지며(「건축법」 제108조제1항), ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1호).

 

※ “도시지역”이란?

 

√ 도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호).

 

 

 건축물 증축·대수선 허가 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제

 

건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항 전단).

1. 「건축법」 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고

 

2. 「건축법」 제83조에 따른 공작물의 축조신고

 

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가

 

 

4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가

 

5. 「산지관리법」 제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.

 

 

6. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가

 

7. 「농지법」 제34조, 「농지법」 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의

 

8. 「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 「도로법」 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가

 

9. 「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가

 

10. 「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가

 

11. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고

 

12. 「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고

 

13. 「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청

 

14. 「전기사업법」 제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고

 

15. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고

 

16. 「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고

 

17. 「소음·진동관리법」 제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고

 

18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고

 

19. 「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가

 

20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가

 

21. 「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고

 

 건축물 증축·대수선 허가의 취소

 

허가권자는 「건축법」 제11조제1항에 따른 허가를 받은 사람이 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하게 됩니다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장받을 수 있습니다(「건축법」 제11조제7항).

 

1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우

 

2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

 

 

 건축물 증축·대수선 신고               

 

 건축물 증축·대수선 신고 대상

 

 「건축법」 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음에서 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다.

 

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축

 

※ 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정합니다.

 

2. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 

 

3. 주요구조부의 해체가 없는 등 다음과 같은 대수선

 

√ 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것

 

√ 기둥을 세 개 이상 수선하는 것

 

√ 보를 세 개 이상 수선하는 것

 

√ 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것

 

√ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것

 

√ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

 

 건축물 증축·대수선 신고

 

 건축물 증축·대수선 신고절차 및 첨부서류

 

건축물의 건축신고를 하려는 사람은 건축·대수선·용도변경신고서에 다음의 서류를 첨부해서 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」 제14조제1항, 「건축법 시행규칙」 제12조 및 별지 제6호서식).

 

1. 「건축법 시행규칙」 별표 2 중 배치도·평면도(층별로 작성된 것만 해당)·입면도·단면도 및 실내마감도. 다만, 다음 각 목의 경우에는 각 목의 구분에 따른 도서를 말합니다.

 

가. 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택을 건축하는 경우: 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도 및 구조도(구조내력상 주요한 부분의 평면 및 단면을 표시한 것만 해당)

 

나. 「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우: 건축계획서 및 배치도

 

다. 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우: 평면도

 

 

2. 「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우로 한정)

 

3. 건축할 대지의 범위에 관한 서류

 

4. 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있습니다.

 

※ 위 서류 중 토지 등기사항증명서는 제출하지 않을 수 있으며, 이 경우 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 토지 등기사항증명서를 확인해야 합니다.

 

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축신고필증을 신고인에게 교부해야 합니다.

위반 시 제재

 

이를 위반해서 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 200만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).

 

 

 건축물 증축·대수선 신고 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제

 

건축신고를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제2항).

 

1. 「건축법」 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고

 

2. 「건축법」 제83조에 따른 공작물의 축조신고

 

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가

 

4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가

 

5. 「산지관리법」 제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.

 

 

6. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가

 

7. 「농지법」 제34조, 「농지법」 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의             

               

8. 「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 「도로법」 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가

 

9. 「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가

 

10. 「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가

  

11. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고

 

12. 「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고

 

13. 「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청

 

14. 「전기사업법」 제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고

 

15. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고

 

16. 「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고

 

17. 「소음·진동관리법」 제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고

 

18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고

 

19. 「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가

 

20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가

 

21. 「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고

 

 건축물 증축·대수선 신고 효력의 소멸

 

신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다(「건축법」 제14조제3항).

  

 건축물 증축·대수선 허가·신고사항의 변경            

 

 일반적인 경우

 

건축주가 「건축법」 제11조나 「건축법」 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.

 

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것

2. 「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제4호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것

 

3. 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것

 

위 규정에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관해서는 「건축법 시행령」 제9조제1항을 준용합니다.

 

또한, 위 규정에 따른 허가 또는 신고 사항의 변경허가 또는 변경신고에 관해서는 「건축법」 제11조제5항 및 제6항을 준용합니다.

 

 예외적인 경우

 

 건축물 증축·대수선 허가·신고를 할 필요가 없는 경우

 

신축·증축·개축·재축·이전·대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」 제16조제1항 단서 및 「건축법 시행령」 제12조제2항).

 

 

 건축물 증축·대수선 허가·신고사항에 대해 사용승인 신청 시 일괄신고가 가능한 경우

 

 「건축법」 제16조제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 다음 사항의 변경은 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄해서 신고할 수 있습니다(「건축법」 제16조제2항 및 「건축법 시행령」 제12조제3항).

 

1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」 제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다. 

 

2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당). 다만, 「건축법 시행령」 제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.

 

3. 건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.

 

4. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.

 위반 시 제재

 

이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제2호 및 제111조제1호).

  

 건축허가·신고 수수료의 납부              

 

 수수료 납부

 

 「건축법」 제11조(건축허가), 「건축법」 제14조(건축신고) 및 제16조(허가와 신고사항의 변경)에 따라 허가를 신청하거나 신고를 하는 사람은 건축법」 제17조, 「건축법 시행규칙」 제10조제1항 및 「건축법 시행규칙」 별표 4의 범위에서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 수수료를 허가권자나 신고수리자에게 납부해야 합니다. 다만 재해복구를 위한 건축물의 건축은 제외됩니다.

 건축허가의 제한             

 

 제한사유

 

국토교통부장관은 국토관리를 위해서 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해서 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 국토교통부장관이 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

 

특별시장·광역시장·시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 시·도지사는가 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

 

※ 특별시장·광역시장·도지사가 시장·군수·구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고해야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있습니다.

 

 제한기간

 

위 규정에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 합니다. 다만, 1회에 한해서 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다.

 

 제한목적 등의 공고

 

국토교통부장관이나 특별시장·광역시장·도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정해서 허가권자에게 통보해야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고해야 합니다.

<출처 : 법제처 홈페이지>