아파트 입주자대표회의 구성 선거 해임
동별대표자자격 입주자대표회의구성변경신고 선거관리 입주자대표회의해임 아파트입주자대표자격
입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자 4명 이상으로 구성합니다. 동별 대표자는 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우 등은 제외) 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자 또는 사용자의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출합니다. 회장, 감사, 이사는 동별 대표자 중에서 공동주택관리규약으로 정한 입주자대표회의 구성원(구성원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출하고, 500세대 이상인 경우에는 회장과 감사를 전체 입주자 또는 사용자의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출합니다.
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아파트 입주자대표회의의 구성
아파트의 관리
다음의 어느 하나에 해당하는 아파트(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외. 이하 같음)를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 경우에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 아파트를 「주택법」 제43조제2항(자치관리 또는 주택관리업자에게 위탁관리)에 따라 관리할 것을 요구해야 합니다(「주택법」 제43조제1항 및 「주택법 시행령」 제48조).
300세대 이상의 아파트
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
※ “사업주체”란 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조
※ “입주자”란 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말합니다(「주택법」 제2조제12호다목).
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아파트 입주자대표회의의 구성
입주자는 위에 따른 요구를 받은 경우에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성합니다(「주택법」 제43조제3항).
하나의 아파트단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자는 입주자대표회의를 구성할 수 있습니다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 경우에는 다시 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「주택법 시행령」 제50조제2항).
※ '사용자'란 아파트를 임차하여 사용하는 자 등을 말합니다(「주택법」 제2조제13호).
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아파트 입주자대표회의 아파트 동별 대표자의 자격
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하“관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 '동별 대표자'라 함)로 구성합니다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있습니다(「주택법」 제43조제8항제2호 및 「주택법 시행령」 제50조제1항).
<동별 대표자의 선출>
Q. 아파트의 동별 대표자는 분양평수에 관계없이 세대수에 비례하여 선출해야 하나요?
A. 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따라 분양평수에 관계없이 세대수에 비례하여 선출합니다.
Q. 우리 아파트 공동주택관리규약에는 각 동에서 1인의 동별 대표자를 선출하도록 되어 있는데, 「주택법」에 위배되는 규정이 아닌가요?
A. 동별 대표자는 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따라 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출하도록 하고, 「주택법 시행령」 제57조제1항제2호에서는 입주자대표회의의 구성 및 운영을 관리규약에서 정하도록 하고 있습니다. 최고 2배 이상 세대수의 차이가 나는데도 동일하게 각 동에서 1인의 동별 대표자를 선임하고 있다면 다소 취지에 맞지 않으므로 관리규약을 개정하는 것이 바람직할 것입니다(국토해양부 질의회신 2001. 10. 25.).
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동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「주택법 시행령」 제50조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) 중에서 다음의 구분에 따라 선거구 입주자 또는 사용자의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「주택법 시행령」 제50조제3항).
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입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
입후보자가 1명인 경우: 입주자 또는 사용자의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출
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Q. 6개월 이상 거주한 세입자 또는 동거인도 동별 대표자가 될 수 있나요?
A. 동별 대표자는 아파트의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이어야 하므로(「주택법」 제2조제12호다목), 세입자 또는 법적 배우자가 아닌 동거인은 동별 대표자의 자격이 없습니다(국토해양부 질의회신 2004. 2. 8.).
Q. 아들명의로 된 아파트에 거주하고 있는 부모님에게 동별 대표자격이 있나요?
A. 해당 아파트의 소유자가 그 직계존속과 함께 거주하지 않더라도 소유자의 직계존속이 아들 소유의 아파트에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 계속 거주하고 있었다면 동별 대표자가 될 수 있습니다(국토해양부 질의회신 2008. 3. 31.).
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다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「주택법 시행령」 제50조제4항).
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미성년자, 피성년후견인 및 피한정후견인
파산자로서 복권되지 않은 사람
금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날부터 5년이 지나지 않은 사람
금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
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공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람
「주택법 시행령」 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함)
아파트의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
해당 아파트 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
해당 아파트의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날부터 4년이 지나지 않은 사람
「주택법 시행령」 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
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아파트 동별 대표자의 임기
동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제50조제8항).
※ 이 규정은 2010년 7월 6일 이후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용합니다[「주택법 시행령」 부칙(제22254호, 2010. 7. 6.) 제2조제2항].
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아파트 입주자대표회의의 임원
입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말함) 과반수의 찬성으로 선출해야 합니다(「주택법 시행령」 제50조제5항).
회장 1명
감사 1명 이상
이사 2명 이상
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위에도 불구하고 500세대 이상인 아파트는 다음의 구분에 따라 전체 입주자 또는 사용자의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출합니다. 다만, 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 위에 따른 방법으로 회장과 감사를 선출할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제50조제6항).
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후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
후보자가 1명인 경우: 전체 입주자 또는 사용자의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 또는 사용자의 과반수 찬성으로 선출
입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정합니다(「주택법 시행령」 제50조제9항 및 「주택법 시행규칙」 제21조제2항).
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아파트 동별 대표자 및 아파트 입주자대표회의 임원의 해임
동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음의 구분에 따른 방법으로 해임합니다(「주택법 시행령」 제50조제7항).
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동별 대표자: 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
입주자대표회의의 회장과 감사: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
선출된 입주자대표회의의 임원: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임
※ 이 규정은 2013년 1월 9일 이후 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장과 감사의 해임을 청구하는 경우부터 적용합니다[「주택법 시행령」 부칙(제24307호, 2013. 1. 9.) 제2조].
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아파트 동별 대표자 등의 선거관리
입주자 또는 사용자는 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회(이하 '선거관리위원회'라 함)를 구성합니다(「주택법 시행령」 제50조의2제1항).
선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명(500세대 미만의 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하의 위원으로 구성하고, 위원장은 호선합니다. 이 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없습니다(「주택법 시행령」 제50조의2제2항).
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2. 동별 대표자 또는 그 후보자의 배우자나 직계존비속
3. 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 않은 사람
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500세대 이상의 아파트는 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제50조의2제3항).
선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정합니다. 이 경우 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자의 선출에 관하여 「주택법 시행령」 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제50조의2제4항).
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선거관리위원회는 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자의 선출에 따른 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구·시·군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제50조의2제5항).
선거관리위원회의 구성·운영·업무(「주택법 시행령」 제50조제4항에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함)·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정합니다(「주택법 시행령」 제50조의2제6항).
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※ 「주택법 시행령」 제50조의2는 개정된 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 개정)에 따라 해당 아파트의 관리규약이 개정된 후부터 적용되며, 그 전까지는 「주택법 시행령」 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따릅니다[「주택법 시행령」 부칙(제22254호, 2010. 7. 6.) 제8조].
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아파트 입주자대표회의의 구성·변경의 신고
입주자대표회의를 대표하는 자는 입주자대표회의를 구성하거나 변경한 경우에는 그날부터 30일 이내에 입주자대표회의 구성 등 신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의2)에 입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함함)을 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「주택법 시행령」 제52조제3항 및 「주택법 시행규칙」 제24조제3호).
<출처 : 법제처 홈페이지>